【債務整理】住宅ローンと固定資産税の滞納

Q.住宅ローンを組んで自宅を購入しましたが,固定資産税の滞納で差押えを受けてしまいました。自宅を売ってローンを返済したいのですが,できるでしょうか。

A.差押えを受けた不動産を勝手に売ることはできませんから,差押えを解除してもらわなければなりません。滞納した税金を払ってしまえるなら問題ありませんが,多くの場合はそれができないからこそこういう事態に陥っています。また,自宅を売って住宅ローンも税金も十分に支払える場合であれば問題ありませんが,そんな金額に至らない場合はどうなるのでしょうか。

 まず,不動産が競売等された場合,住宅ローンで設定された抵当権と税金滞納による差押えとのどちらが優先されるでしょうか。
 これについては,抵当権が設定された日と滞納している税金の納付期限の先後によって優劣が決まることになっています。住宅ローンの支払いを優先して税金を滞納したという場合は抵当権設定日の方が先ですから,住宅ローンが滞納税金に優先されることになります。
 ですので,自宅がオーバーローンの場合は,不動産の売却代金から滞納した税金に充てられる分はないということになります。つまり,滞納税金による差押えは意味のない差押えということであり,本来,このような無駄な差押えは認められていません。
 しかし,意味のない無駄な差押えかどうかは不動産の評価次第ですので,解除してもらうにしても,それなりの鑑定書で評価を示す必要があるなど,コストがかかることは否定できません。

 その一方で,競売等で税金滞納者にめぼしい財産がなくなってしまえば,いくら債権があっても滞納税金の支払いを期待できなくなってしまうのも事実です。ですから,国や自治体としても,競売等がされてしまうよりも,いくらかの支払いでも受けられた方がよいと考える可能性があります。
 住宅ローンの債権者(銀行)としても,競売によるよりも任意売却した方が売却金額が高くなるので,差押えを解除してもらえずに競売となるよりも,多少の減額があっても差押えを解除してもらって任意売却することに意味を見出す場合があります。

 ですので,住宅ローンの債権者に返済額をいくらか減額してもらって,その分を滞納税金に回すことで,国や自治体に差押えを解除してもらう方法などが考えられます。
 もちろん,銀行や国・自治体などとの交渉がうまくいくことが前提です。